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おとり物件に要注意?!見分けるための5つのポイント

賃貸物件を探すときに注意してもらいたいのが
「おとり物件」というものです。

はっきり言えば、ワナみたいなものですが
こうした好条件の物件に問い合わせても
すでに申し込みが入っているとか言われることが多いですね。

 

営業担当者が「好条件ですからね、人気があるんですよ」といえば
お客さんは信用してしまうでしょう。

おとり物件というのは誰が見ても条件が良い物件ですが
実在しない物件なので不動産会社に出向いても別の物件を紹介されてしまうことが多いです。

 

おとり物件とは何なのかや
見分けるための5つのポイントを紹介していきます。

 

そもそも、おとり物件て何?

おとり物件というのは、言葉通り「おとり」としてお客を呼ぶための物件で
実際には存在しない架空の物件なのです。

しかし、実在しないといっても建物がないわけではなく
実際には部屋は空いていない場合が多いです。

 

呼び方は「おとり物件」「おとり広告」「釣り物件」など
色々な言い方があります。

実際に、どれくらいの割合で「おとり物件」が存在しているのかは
ネット上で好条件な物件の中で約20%は「おとり物件」の可能性があります。

 

20%といえば、5件に1件は
おとり物件ということになります。

初期費用を抑えたいという条件を持った人が
おとり物件を検索しそうですね。

 

おとり物件の見分け方【5つのポイント】

おとり物件を出す目的は集客と
成約率を上げるためであると考えられます。

来店率を上げるには
注目される物件をj掲載することが重要です。

 

おとり物件は何でも良いから
お客さんを引っ張ってきたい場合に使われることが多いですね。

おとり物件は違法なので
引っかからないためのポイントを紹介していきます。

 

1.好条件過ぎないか

東京の高田馬場駅から5分で家賃が5万円1LDKで
敷金と礼金がゼロの物件を見つけた場合は
かなり好条件だと思われます。

さらに、築年数がまだ浅い場合は
破格の家賃ですよね。

 

しかし、以上のような物件の場合は
おとり物件の可能性が非常に高いです。

不動産の価値は相場からあまり外れませんし
駅前などの便利なところにある物件は
なかなか値崩れしにくいのではないでしょうか。

 

その物件が訳あり物件で自殺や殺人事件があった物件なら
値崩れする可能性は考えられますね。

筆者も格安物件に入居したことがありますが
柱に血の跡がついていたりして不気味な家だったのを覚えています。

 

後から知ったのですが筆者が住んでいた物件で
過去に殺人があったそうです。

立地条件は近くにスーパーがあったり
駅やバス停が近くにあったりして
とても便利な場所でしたよ。

 

かなり開けていたのに家賃が2万円でしたが
今調べてみると相場は5万円が最低金額でした。

筆者の場合は、おとり物件ではありませんでしたが
実在しなくて好条件の場合はおとり物件の可能性があります。

 

相場よりも安い家賃の場合は喜びたくもなりますが
何かあると思ったほうが良いでしょう。

 

2.相場に対して家賃が安い

掘り出し物だと思っていた物件が
周辺の相場よりかなりかけ離れた安い家賃なら
おとり物件の可能性があります。

実は賃貸物件の家賃は、周辺物件の相場を参考にして
値段が決められるのです。

 

その物件に殺人事件や自殺が過去にあった場合は
周辺地域の家賃相場よりも大きく相場からかけ離れた安さになります。

そうでもない物件の場合は、誰が見ても好条件なら
掲載開始から2週間で埋まってしまうのが普通です。

 

相場より安い家賃なのに長期間募集している場合は
おとり物件の可能性が高いです。

 

3.募集広告に「物件名」が表記されていない

募集広告に物件名が記載していない場合は
おとり物件の可能性があります。

どうして物件名が表示させていないのかといえば
ほかの不動産会社にバレないようにするためです。

 

ですが、大家さんが住んでいるという場合はプライバシー保護のため
物件名を表示しないこともあります。

ほかにも、物件名が決まっていない新築の場合も
物件名を表示していないことがあります。

 

そして、物件の情報も住所が「○○区」とだけで
細かい枝番が書かれていない場合も怪しいと思ったほうが良いでしょう。

細かい住所を広告に掲載してしまうと
不動産会社に来店してもらえなくなりますし
自分から見に行ってしまうからおとり物件としては意味がなくなるからです。

 

4.物件情報に「仲介先物」と表記されている

宅建業法34条によれば、不動産取引は必ず大家さんとの関係を
提示しなくてはいけない決まりになっています。

こうした関係を、取引様態と言います。

 

取引様態の欄には「仲介先物」と記載している場合は
物件情報を紹介している不動産会社と大家さんの間に
なんのかかわりもないということを表しています。

仮に大家さんがいたとしても
「仲介先物」と記載していれば大家さんにはバレないということになります。

 

物件情報で大家さんとのかかわりに関しては
「借主」「代理」「仲介元付」「仲介先物」の4種類あります。

各4種類の大家さんとの関係は
以下の通りです。

 

貸主 大家さん本人
代理 大家さんと関わりが深い代理人
仲介元付 大家さんに直接物件情報の掲載を任されている人
仲介先物 仲介元付に物件情報の掲載を任されている人、大家と直接の関わりはなし

 

取引様態が「代理」「借主」となっている場合は
おとり物件ではない可能性が高いです。

なぜなら、大家さん本人や不動産管理会社が
仲介会社を通さないで直接入居者を募集しているからです。

 

5.現地待ち合わせで内見出来るか聞いてみる

最近は「定期借家契約」を、巧妙に使った手口もあります。

住居用の賃貸借契約は2年で交信が可能ですが
「定期借家契約」の場合は契約満了で解約しないといけません。

 

つまり、「定期借家契約」で来客させて
「定期借家契約」の説明から違う物件を紹介されるという流れになります。

 

おとり物件は法律で禁止されている?!

おとり物件は前日本不動産協会の不動産広告のルールで
厳しく取り締まられています。

つまり、おとり物件は違法です。

 

取引する意思がない物件や存在しない物件の広告は
禁止されています。

ほかにも、景品表示法4条1項3号にも
以下のような厳しい制限がされているのです。

 

  • 実際に存在しない不動産(表示写真と全然違う物件など)
  • 実際には取引の対象となり得ない不動産(売約済み物件など)
  • 実際には取引する意思がない不動産(おとり物件への案内を拒んで他の物件ばかり勧めることなど)

 

以上は、実害にかかわらず禁止されているので
最終的に良い物件に巡り合えても違法です。

 

まとめ

おとり物件の場合は実際に見学させてほしいと言っても
色々な理由で拒んできます。

必要以上に拒んでくる場合は
慎重になることが大切です。

 

ネット広告でも成約済みの物件を
そのまま使っている可能性もあります。

好条件の物件が長期間掲載されている場合は
怪しいと思ったほうが良いでしょう。

 

賃貸物件を選ぶときは不動産会社も
慎重に選ばないといけません。

不動産会社選びのポイントは
以下のページで紹介しているので読んでみてくださいね。

↓↓     ↓↓

不動産会社の選び方は賃貸選びよりも重要な理由とは?

 

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